Кой печели и кой губи при спукването на имотен балон

В статията „Как евтиният кредит надува имотен балон в няколко лесни стъпки“ разгледахме последователността от събития, през която преминава икономиката, за да се създаде изкривяване на пазара. Обяснен накратко, процесът изисква понижаване на основните лихвени проценти, което действа като негов катализатор; усещането за евтино кредитиране поражда оптимизъм у потребителите, които се впускат в придобиването на дългосрочни активи, каквито са апартаментите; нарасналото търсене на недвижимо имущество води до ръст на неговата цена, което привлича все повече строителни компании към сектора, но и спекуланти и повечето от въпросните пазарни играчи изтеглят кредит по една или друга причина. Но процесът продължава само до момента, в който кредитът е евтин. Когато лихвите нараснат, в икономиката започва да се усеща болката от допуснатите масови грешки, защото балонът се спуква. Но тази болка не се изпитва поравно от всички. Всъщност някои играчи успяват да спечелят при имотните балони. В този материал ще разгледаме кои са губещите и кои са печелившите, когато лихвените проценти по ипотечните кредити се обърнат и балонът се взриви.

Кой губи от имотния балон

Ето кои са пазарните играчи, които плащат цената на своята недалновидност или на непознаването на икономическите феномени.

• Банките

Целта на банките е да спечелят от грандиозната разлика (марж) в равнищата на лихвата, по която отпускат дългосрочни кредити, и на тази, по която приемат краткосрочни депозити. Но когато пазарът се обърне и те са принудени да покачат лихвите по ипотечните кредити, самите финансови институции често са сред първите, които понасят удара на собствените си политики (които често са стимулирани от централната банка чрез изкуствено занижен основен лихвен процент и/или чрез инжектиране на ликвидност). Как става това?

Когато лихвите по ипотечните кредити се покачат, банките вече трудно могат да привличат нови клиенти. Но те имат и проблем със старите. Както видяхме в другия материал, финансовите институции често занижават изискванията пред потребителите си докато конюнктурата в икономиката е благоприятна. Но когато пазарът се обърне, те осъмват с голям дял лоши кредити в своето кредитно портфолио. В тази ситуация те не просто трудно събират месечните вноски по клиентите си, но и имат изключително ниско съотношение на резервите към депозитите и често са изправени пред банкова паника или дори се намират в такава. Това далеч не е приятна ситуация за тях; всъщност тя е толкова неприятна, че банките или фалират, или трябва да бъдат спасявани от правителството чрез бейлаути.

Този процес е толкова болезнен, че отне десетилетие на финансовите институции в някои страни в Европа да се изчистят от лошите си кредити. Такъв пример е Италия, където банките изглеждаха като бурета с динамит, край които се носят факли – рискът, който те внесоха с безотговорното си поведение в цялата финансова система на страната беше огромен и болезнен за отстраняване.

• Строителните компании, които не са успели да разпродадат изгражданите от тях жилища

Те обикновено не разполагат с големи резерви от собствени средства, затова извършват начинанията си на кредит. В идеалния за тях сценарий постоянно растящите цени на имотите са обещавали да донесат висок марж на печалбата над размера на кредитите им. Но когато те не успяват да продадат жилищата си, изведнъж компаниите се оказват неприятно изненадани – те не просто не генерират приходи, но и са изправени пред все по-голям дълг, тъй като лихвените проценти в икономиката се покачват. Този феномен се видя ясно дори в България. След като в средата на 90-те години в икономиката се създаде голям оптимизъм и започна да се строи много, при спукването на кредитния балон много сгради останаха незавършени, а компаниите, които ги бяха започнали, фалираха, защото не бяха способни да си плащат дълговете. Същият сценарий се повтори и точно десетилетие по-късно, преди имотният балон да се взриви. Може би сме свидетели на това отново.

• Потребителите, които са купили жилище, докато лихвите са били ниски

Потребителите, които са купили при най-ниската стойност на лихвените проценти по ипотечните кредити, често са най-излъганите от пазара. Това е така, тъй като колкото по-ниска е лихвата, толкова по-болезнена ще е корекцията ѝ в посока нагоре, защото толкова повече ще нарасне тяхната месечна вноска, когато това се случи. Ако месечните им доходи не нараснат – а това рядко се случва, защото обикновено спукването на един имотен балон е съпроводено със свиване на икономиката изобщо и всъщност е по-вероятно особено нискоквалифицираните потребители да изгубят работата си – те може да се окажат в ситуация, в която не могат да обслужват кредита си. Точно в такава бяха много потребители след 2009 г. в България. 

• Спекулантите, които не са финализирали сделките си

Те обикнвено теглят кредит, за да финансират изграждането на сграда или закупуват много апартаменти с идеята, че цените на жилищата ще продължат да се покачват. Когато това не се случи, те, точно както строителните компании по-горе, се озовават в нелеката ситуация, в която имат да обслужват нарастващ кредит, срещу който имат обезценяващ се актив, който може да не могат да пордадат много години.

И спечелилият е…

• Собствениците на жилища от преди бума, които са ги продали

Те обикновено са ги купили при по-ниски цени от тези, наблюдаващи се особено в периода на надуването на балона. Затова разликата между цена „купува“ и цена „продава“ за тях е особено изгодна и те регистрират голяма печалба.

• Притежателите на земя, закупена преди бума

Особено в населените места, собствениците на земя се облагодетелстват от всеки имотен балон, тъй като тогава цената на техния актив може дори да се изстреля. Така те излизат нетни печеливши, особено ако продадат точно преди балонът да се взриви.

• Спекулантите, които са продали активите си

Да, спекулантите могат да са на печалба, но само ако нямат „отворени“ позиции на този пазар в момента на неговото взривяване. Това е така, тъй като те в действителност са спечелили от разликите между цената на финансирането, което са изтеглили, от една страна, и цената, по която са продали активите си, от друга.

• Строителните компании, които са продали всички изграждани от тях имоти

Много е трудно една компания да продаде всички свои имоти, преди балонът да гръмне. Това е така, тъй като строителството е продължителен процес, в който всяка компания има проекти в различна степен на завършеност. Но теоретично е възможно един играч да няма непродадени жилища в момента, в който кредитният балон се взривява.