Как се надува имотен балон в няколко лесни стъпки

Преди малко повече от десет години в САЩ, в разгара на Голямата рецесия, се взриви имотният балон. Разбира се, това не е първият случай, в който се наблюдава подобна динамика при недвижимото имущество. Всъщност, както вече сме писали в статията „Един небостъргач на кредит, моля“, подобни феномени далеч не са рядкост. Тогава защо никой не предвиди надуването на балона на време и не бяха взети необходимите мерки? Отговорът на този въпрос може да е многопластов и сложен, но в този материал ще разгледаме каква е връзката между състоянието на пазара на имоти и кредитирането в икономиката – тоест как се прави имотен балон.

В основата е кредитирането

Във всички съвременни икономики финансовата система се управлява от централна банка, която регулира действията на търговските такива. В САЩ, еврозоната, Япония, Русия, Китай и други, централната банка има властта да определя основния лихвен процент. Това е лихвата, която останалите банки плащат, когато изтеглят заеми от централната банка. Идеята зад определянето на основния лихвен процент е, че чрез него регулаторът може да насочва икономиката по време на отделните фази на бизнес цикъла – да понижава лихвите, когато се наблюдава забавяне, за да стимулира кредитирането, и да ги повишава, когато стопанството е в растеж. Дори и на теория подобни действия не са основателни, но на практика те водят до много негативни ефекти в икономиката.

Един от тези негативни ефекти, който се наблюдава при понижение на основния лихвен процент, е надуването на балони – тоест завишаване на търсенето и предлагането на продукти или услуги над равнището, което биха имали, ако централната банка не манипулираше цената на кредите. Когато обаче лихвата бъде понижена, търговските банки имат по-лесен достъп до ресурс, който може да се използва за отпускането на нови – и обикновено необезпечени – кредити. Трябва да се има предвид, че в сега съществуващата регулаторна рамка, при която банките оперират с частичен резерв, те все пак отпускат необезпечени от съответстващи депозити кредити. Този процес се нарича кредитна експанзия. Но заемането на средства се увеличава неимоверно много, благодарение на по-ниския основен лихвен процент.

 

Как кредитите се насочват към сферата на имотите?

В икономиката лихвените проценти по кредитите действат като светофар. Когато те са твърде високи, той свети в червено, което за предприемачите и потребителите означава, че в момента в стопанството няма достатъчно ресурси, за да бъдат осъществени техните планове. Но светне ли в зелено, светофарът е индикация за домакинствата и бизнесите, че целите им могат да бъдат реализирани.

Поради характера на кредитната експанзия, в нашето съвремие не дълго след като лихвените проценти по кредитите започнат да спадат, в икономиката настъпва съживяване. Това е разбираемо – новото кредитиране създава вълна от оптимизъм у индивидите и бизнесите и те се впускат разходване. Тази фаза е и началото на бизнес цикъла, който в крайна сметка ще се обърне от икономически растеж в рецесия и в последствие и в депресия, когато кредитирането секне, което неминуемо се случва. Но на този етап потребителите са оптимисти. А зеленият светофар ги насочва към теглене на кредити.

Процесът обаче е двустранен – не просто клиентите се втурват към кредитните институции в търсене на финансиране, а самите банки се конкурират за новите клиенти. Все пак, ако те не бъдат кредитирани, някой друг ще го направи. Именно конкуренцията между банките е сред причините, поради които лихвата се понижава, защото, в крайна сметка, това е един от основните фактори, който потребителите гледат. Нещо повече, за да отпуснат още повече кредити, те често занижават изискванията за доходи пред потребителите си. Именно това се случи в САЩ в средата на миналото десетилетие, когато квази-държавните институции Фани Мей и Фреди Мак гарантираха ипотечните кредити на потребителите и банките, виждайки привидно обезпечената печалба, отпускаха заеми на индивиди, на които при никакви други условия не биха помислили да направят това.

Балонът започва да се надува

Така необходимите елементи за създаването на имотен балон вече присъстват на картината. Потребителите, движени от оптимизма и изгодните условия, вярват, че най-после е настъпил траен период на благоденствие. Затова се впускат в закупуване на дългосрочни потребителски стоки – нови автомобили, обзавеждане и… апартаменти. Последните са особено желани, защото именно при тях лихвените проценти играят важна роля за потребителските решения, тъй като обикновено заемът е дългосрочен. В ситуация на ниски лихви по кредитите, самите домакинства все пак не би трябвало да могат да бъдат обвинявани – все пак действат разумно и купуват, когато финансирането е изгодно. Само че те често забравят – или изобщо не знаят – че оптимизмът им е подхранван от измамни сигнали, които не са следствие от действителни спестявания, а най-често от политиката на централната банка.

Банките започват да оперират с все по-малко резерви, защото отпускат колкото се може свободни средства като кредити. Освен това те започват да финансират клиенти, които по принцип не биха кредитирали. Това създава риск за тяхното инвестиционно портфолио, особено като се вземе предвид, че ипотечните кредити понякога са за десетилетия, което означава, че финансовите институции няма да получат обратно тези пари бързо. Тук трябва да се отвори една скоба. Докато кредитите, които банките отпускат, са дългосрочни – защото става въпрос за дългосрочни потребителски заеми, каквито са ипотеките, или за дългосрочни корпоративни заеми – депозитите, които самите банки трябва да върнат, почти задължително са или краткосрочни, или безсрочни. Това означава, че в случай на проблем банките ще трябва да разполагат с пари, които да върнат в момента, а финансовите инжекции към тях са отложени за дълъг период от време. Същевременно техните резерви се понижават заради състезателното отпускане на нови кредити. Запомнете тези няколко феномена, ще се върнем на тях след малко.

Кредитирането оказва ефект не просто върху потребителите и банките. Нарасналото търсене на имоти води до покачване на цените и на самите жилища, и на земята. Това започва да привлича и спекуланти, които допълнително повишават цените. И колкото повече лихвите се понижават – тъй като това е процес, а не еднократно събитие – толкова повече цените на жилищата се надуват. Вече сме свидетели на балон в сферата на имотите.

Как се взривява един имотен балон?

Надуването на един балон не може да продължава до безкрайност. Ако приемем, че в икономиката няма централна банка, феноменът ще продължи до момента, в който резервите на банките не спаднат под минимума, при който според тях те са застрашени. Но в съвременните икономики процесът е по-сложен, защото съществуват централни банки, които имат силен интерес да поддържат усещането за благоденствие и растеж. Точно поради тази причина те свиват лихвените проценти и инжектират ликвидност в икономиката чрез заемане на средства към търговските банки. Процесът беше наречен „количествени улеснения“ след последната криза. Това поддържа резервите на самите банки малко по-дълги за относително по-дълъг период от време. Но в крайна сметка те неминуемо се понижават опасно много.

Когато това се случи или когато пазарите получат тревожни сигнали, лихвените проценти по кредитите се покачват. В този момент пазарните агенти осъзнават, че са допуснали грешка – хората, които са изтеглили кредит с плаваща лихва, изведнъж се оказват изправени пред по-високи месечни вноски (понякога значително по-високи), а същото важи за спекулантите и строителните компании, които са изтеглили кредити, за да реализират проектите си; хората, които не са изтеглили кредит, се отдръпват от пазара на недвижими имоти, защото без ниската лихва нищо не ги привлича на него. Търсенето на имоти се свива и това удря още по-силно строителните компании. Те осъзнават, че целият пазар се е движил от изкуствени стимули, но твърде късно – започват да генерират загуби, защото все пак отнема време преди изграждането на един нов блок да е финализирано. Със свиването на кредитите, което довежда до понижаване на търсенето, балонът се е взривил. А кой печели и кой губи от това ще видим в отделен материал.